مقدمه

انواع قراردادهای پیمانکاری

پروژه‌های ساختمانی و ساخت‌و‌ساز ازنظر فنی، لجستیکی و مالی به سختی و پیچیده بودن شهرت دارند. از آنجا که این نوع پروژه‌ها اغلب شامل صدها مشاور طراحی مختلف و پیمانکاران فرعی متخصص می‌شوند، سطحی از پیچیدگی سازمانی را نشان می‌دهند که در بسیاری از صنایع دیگر غیر معمول است. در مقالات قبلی با تعاریف اولیه پیمانکاری و پیمانکار آشنا شدیم. وظایف آنها را بررسی کرده و مفاهیمی همچون کارفرما، پیمان و همچنین انواع پیمانکاران را مرور کردیم.

همانطور که اشاره کرده بودیم، وظایف پیمانکار، کاملا به نوع قرارداد و نوع فعالیتی که مسئولیت اجرای عملیاتی آن را برعهده گرفته است، بستگی دارد. در این مقاله قصد داریم انواع پیمان و یا قراردادهای پیمانکاری را مورد بررسی قرار دهیم. قبل از بررسی انواع قراردادهای پیمانکاری، مرور کوتاهی بر انواع پیمانکاران خواهیم داشت:

پیمانکار عمومی

یکی از انواع پیمانکار، پیمانکار عمومی یا General Contractor است. پیمانکار عمومی شخصی حقیقی یا حقوقی محسوب می‌شود که مسئول اجرای پروژه بر اساس مفاد قرارداد بوده و با امضای قرارداد، انجام پروژه‌های مختلف را طبق برنامه و مفاد قرارداد برعهده می‌گیرد. پیمانکار عمومی موظف است در قبال دریافت مقدار مشخصی بودجه، پروژه‌ی موردنظر را طبق موارد مطرح شده در پیمان و در موعد مقرر تحویل دهد.

پیمانکار جزء یا دست دوم

پیمانکار دست دوم یکی دیگر از انواع پیمانکار است که مسئول اجرای بخشی از پروژه بوده، در کارهای اجرایی مشارکت کرده و در اجرای بخشی از پروژه، تخصص و حرفه دارد. در واقع پیمانکار دست دوم شخصی حقیقی یا حقوقی است که با هدف انجام بخشی از کل پروژه با پیمانکار عمومی قرارداد می‌بندد.

پیمانکار پروژه‌ای Turn-Key

پیمانکار پروژ‌ه‌ای Turn-Key، مسئول طراحی و اجرای صفر تا صد پروژه‌ها هستند. به این نوع پروژه‌ها، کلید در دست نیز گفته می‌شود که پیمانکار در ازای دریافت هزینه، وظیفه انجام صفر تا صد آن را بر عهده می گیرد.

پیمانکار پروژه‌ EPC

پیمانکار EPC، شخصی حقیقی یا حقوقی است که وظیفه طراحی، تامین و اجرای پروژه را بر عهده دارد. نام این نوع از پیمانکاری مخفف عبارت Engineering, Procurement and Construction می‌باشد. پیمانکاران EPC باید سابقه و تجربه کافی در زمینه اجرای صفر تا صد پروژه‌های عظیم را داشته باشند.

قراردادهای پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری قراردادهایی هستند که بین مشتری، کارفرما، پیمانکار، تامین کننده یا طرف دیگر برای انجام کارهای مربوط به یک پروژه ساخت‌و‌ساز منعقد می‌شوند. این قراردادها را می‌توان برای اهداف مختلف، از جمله جایگزینی یک قرارداد قدیمی، انجام ساخت‌و‌ساز کاملاً جدید، یا تکمیل یک کار تعمیر و نگهداری، امضا کرد. علاوه بر این، آنها با نیازهای منحصر به فرد سازگار هستند و می‌توانند برای شرکت‌های بزرگ یا کوچک، دولتی یا خصوصی مورد استفاده قرار گیرند.

قراردادهای پیمانکاری می‌توانند اشکال مختلفی داشته باشند. بسته به اندازه و کیفیت پروژه، نوع آن، زمان تحویل، برنامه‌ریزی بودجه و طرف‌های درگیر در پروژه انواع مختلفی از قراردادها به کار گرفته می‌شود. البته تفاوت اصلی در انواع قراردادهای پیمانکاری، نوع ارائه‌ی گزارش کار و صورت‌حساب و همچنین چگونگی تسویه حساب با کارفرما می‌باشد. در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا انواع این قراردادها را مورد بررسی قرار دهیم.

1. قراردادهای پیمانکاری ساختمانی (تشویقی) – Construction Contract (Incentive)

قراردادهای پیمانکاری ساختمانی معمولاً برای پروژه‌های ساختمانی بزرگ و کوچک استفاده می‌شود. این قرارداد شامل جزئیاتی مانند زمانبندی پروژه، مشخصات فنی، بودجه، شرایط پرداخت و شرایط قانونی است. در صورتی که پروژه در تاریخ مشخص و در مکان مشخصی به اتمام برسد، پیمانکار طبق قراردادهای تشویقی مبلغ مورد توافق را دریافت خواهد کرد. اگر کار با پول کمتر و یا قبل از مهلت پیش‌بینی شده تکمیل شود، به پیمانکار غرامت اضافی پرداخت می‌شود. به عبارت دیگر، پیمانکار برای محدودیت بودجه و تکمیل به موقع پاداش دریافت می‌کند.

این قراردادها فقط برای کنترل هزینه‌ها و جدول زمانی مفید نیستند. آنها همچنین به ایجاد یک فرآیند مشارکتی مضاعف که در آن پیمانکار مالکیت بیشتری دارد نیز قابل انعقاد خواهند بود.

2. قراردادهای پیمانکاری عمومی – General Contract

قراردادهای پیمانکاری عمومی اسناد حقوقی هستند که شرایط و ضوابط یک توافق‌نامه را مشخص می‌کنند و توسط هر دو طرف درگیر پروژه امضا می‌شوند. صاحبان مشاغل کوچک باید دانش پایه‌ای از قانون قرارداد داشته باشند زیرا احتمالاً در طول دوره تجارت خود، قراردادهای عمومی منعقد می‌کنند. حتی ابتدایی ترین قراردادهای تجاری باید به صورت مکتوب و امضا شده باشند.

یک قرارداد عمومی، شرایط توافق را روشن می‌کند تا مطمئن شود هر دو طرف درک روشنی از آنچه امضا می‌کنند دارند. این امر از هر دو طرف در صورت نقض قرارداد محافظت می‌کند و با تقویت انتظارات و ارائه اقدامات اجرایی که هر دو طرف را متعهد می‌کند، میزان رضایت را افزایش می‌دهد.
قراردادهای پیمانکاری عمومی معمولاً برای پروژه‌های ساختمانی بزرگ و پیچیده استفاده می‌شوند. در این قراردادها، پیمانکار به عنوان یک مجری اجرایی عمل می‌کند و تمام مسئولیت‌های مربوط به اجرای پروژه را برعهده دارد.

3. قراردادهای پیمانکاری طراحی-ساخت – Design-Build Contract

قرارداد طراحی و ساخت نسبت به سایر انواع قراردادها کمی متفاوت عمل می‌کند. یک قرارداد طراحی و ساخت، همانطور که از نامش پیداست، هزینه‌های طراحی و ساخت را به طور همزمان انجام می‌دهد. ساخت‌و‌ساز تحت این نوع قرارداد قبل از اتمام طراحی نهایی شروع می‌شود. با ادغام تحویل پروژه طراحی و ساخت در یک قرارداد، این تکنیک باعث صرفه‌جویی در زمان و هزینه کارفرما می‌شود. همچنین ساده‌سازی ارتباطات و توسعه روش‌های تکرارپذیر را تسهیل می‌کند.

قرارداد طراحی و ساخت، به تسریع پروژه کمک کرده و از تضاد بین طراح و سازنده جلوگیری می‌کند. کسب‌وکارهایی که مایل به تسریع تکمیل پروژه، بهره‌برداری از مزایای همکاری و ساده‌سازی عملیات هستند، علاقه‌مند به انعقاد این نوع از قراردادهای پیمانکاری می‌باشند. نظرات بیشتری از طراحان در طول فرآیند نقشه کشی ساختمان داده می‌شود که همین امر نیاز به تجدیدنظر را به حداقل می‌رساند.

برخی از نکات مثبت قراردادهای طراحی و ساخت ممکن است به طور بالقوه دارای اشکالاتی باشند. کارفرما ممکن است در نتیجه عدم وجود دوره مناقصه رقابتی متحمل هزینه‌های نهایی بیشتری شود. همچنین با توجه به لزوم همکاری بین طراح و سازنده، برآورد هزینه به طور قابل توجهی چالش برانگیزتر است.

5. قراردادهای پیمانکاری روزمزدی – Time and Material Contract (T&M)

در این نوع از قرارداد پیمانکاری، نرخ پرداخت روزانه یا ساعتی را تعیین می‌کنند و هزینه مصالح را به پیمانکاران بازپرداخت می‌کنند. این قراردادها، می توانند در مقابل تاخیرها، اصلاحات و مشکلات پیش‌بینی نشده انعطاف پذیر باشند. برای پروژه‌هایی با محدوده‌ی کاری نامشخص، این قراردادها بهترین گزینه هستند. اگرچه توافقات این پیمان، مذاکره را برای هر دو طرف آسان‌تر می‌کند، اما اگر می‌خواهید از حاشیه سود قابل توجهی برخوردار شوید، باید تمام هزینه‌های پروژه را دقیقاً ثبت کنید.

یکی از نکات قابل توجه در قراردادهای پیمانکاری روزمزدی این است که انگیزه کمی برای تکمیل کار در زمان کمتر وجود دارد زیرا در این قراردادها بر حسب ساعت یا روز به پیمانکاران حقوق می‌دهند. این موضوع مالک پروژه را در سطح قابل توجهی بالاتر از پیمانکار یا تامین کننده در معرض خطر قرار می‌دهد. در نتیجه، بسیاری از قراردادهای T&M با ایجاد انگیزه برای تکمیل پروژه زودتر از حد انتظار، به این موضوع می‌پردازند.

6. قرارداد پرداخت کلی یا مقطوع – Lump Sum Contract

در یک قرارداد لام سام، (که به نام قراردادهای یک مبلغ واحد نیز شناخته می‌شوند) پیمانکار، پروژه را با هزینه‌ای از پیش تعیین شده تکمیل می‌کند. پیمانکار به جای ارائه‌ی پیشنهاد برای کالاهای تحویلی، هزینه نهایی پروژه را تامین می‌کند. این قراردادهای ساخت‌و‌ساز برای پروژه‌هایی با محدوده‌ی مشخص کاملاً ساده و مؤثر هستند. این نوع از قرارداد پیمانکاری برای کارهای ساده‌ای که نیازی به تخمین‌های دقیق ندارند، بسیار محبوب هستند. مدیریت و پیش‌بینی جریان نقدی نیز با این نوع قراردادهای ساختمانی ساده می‌شود.

بر اساس قراردادهای پیمانکاری پرداخت کلی، مبلغی قابل مدیریت و قابل برنامه‌ریزی به مالک داده می‌شود. این توافق‌نامه‌ها همچنین فرآیند انتخاب و تجزیه‌ و‌ تحلیل کسب‌و‌کار را ساده می‌کند. آنها پیمانکار را قادر می‌سازند تا بر کیفیت، منابع و تولید تمرکز کند. قراردادهای یک مبلغ واحد، برخلاف قراردادهای روزمزدی، ممکن است نیازی به نظارت کارفرما نداشته باشند.

به طور کلی، پروژه‌های پیچیده تر با قراردادهای لام سام به خوبی کار نمی‌کنند چرا که این نوع پیمان‌ها هیچ تغییری در قیمت مواد، وضعیت محل کار یا نیازهای مالک در نظر نمی‌گیرند. اگر می‌خواهید قراردادهای پیمانکاری از این دسته، سودآور باشد، باید بتوانید جدول زمانی پروژه، هزینه‌های مواد و نیروی کار، هزینه‌های سربار و حاشیه سود را به طور دقیق پیش‌بینی کنید.

7. قراردادهای پیمانکاری قیمت واحد – Unit Price Contract

قراردادهای قیمت واحد تمام کارهای مورد نیاز برای یک پروژه را به واحدهای مجزا تقسیم می‌کنند و گاهی اوقات به عنوان قراردادهای اندازه‌گیری مجدد، قراردادهای اندازه‌گیری و پرداخت، یا قراردادهای اندازه‌گیری نامیده می‌شوند. پیمانکار به جای اینکه بر‌آوردی از کل پروژه به مالک بدهد، برآوردهای هر یک از واحدها را تحویل می‌دهد. این نوع قراردادها اغلب برای پروژ‌ه‌هایی استفاده می‌شوند که محدوده‌ی کاری مبهم دارند، به طور قابل توجهی به هزینه‌های مادی متکی هستند و به طور باورنکردنی تکراری هستند.

قراردادهای پیمانکاری قیمت واحد شفاف و قابل درک هستند زیرا قیمت هر واحد به طور خاص در قرارداد ذکر شده‌است. در نتیجه، این نوع از پیمان می‌تواند به مالکان و پیمانکاران در جلوگیری از اختلاف قیمت در آینده کمک کند. علاوه بر‌این، از آنجا که پیمانکاران مجازند هر کار اضافی پیش‌بینی نشده را به عنوان یک واحد پیش قیمت اضافه کنند، این قراردادها از حاشیه سود محافظت می‌کنند و روند تغییر دامنه کار را ساده می‌کنند.

اگرچه این درجه از انعطاف پذیری می‌تواند بسیار سودمند باشد، می‌تواند پیش‌بینی هزینه کلی پروژه را چالش برانگیزتر کند. مالکان پروژه بیشترین ریسک را در قرارداد قیمت گذاری واحد متحمل می‌شوند زیرا آنها مسئول هزینه هر واحد اضافی یا غیرمنتظره هستند.

8. قرارداد پیمانکاری حداکثر قیمت تضمینی- Guaranteed Maximum Price Contract

یک قرارداد با حداکثر قیمت تضمین شده (GMP) محدودیتی را برای هزینه‌ی کل معامله ایجاد می‌کند. به عبارت دیگر، پیمانکار در قبال هر گونه هزینه‌ی مازاد بر نیروی کار مسئولیت دارد و مالک پروژه تنها در قبال مبلغ توافق شده مسئول است.

با توجه به اینکه این یک نوع خاص از قرارداد است، بندهای حداکثر قیمت تضمین شده گاهی اوقات در سایر قراردادهای ساخت‌و‌ساز نیز ظاهر می‌شوند. به عنوان مثال، بندی که حداکثر قیمت تضمین شده را مشخص می‌کند، می‌تواند در یک قرارداد با قیمت واحد نیز گنجانده شود. قراردادهای ساخت‌و‌ساز گاهی شامل حداکثر قیمت تضمین شده می‌شوند، اما این قراردادها برای پروژه‌هایی با درجه بالایی از پیش‌بینی‌پذیری و متغیرهای ناشناخته‌ی کمی، مناسب هستند.

کلام پایانی

هر‌یک از قراردادهای ذکر شده، مزایا و معایب خود را داشته و بسته به نوع پروژه و نیازهای طرفین، انتخاب می‌شوند. مهمترین نکته در انتخاب قرارداد مناسب، دقت در تعیین شرایط و جزئیات آن است تا هر دو طرف بتوانند به بهترین نحو از قرارداد استفاده کنند.
وجه مشترک تمامی قراردادها، نکاتی هستند که در تمامی آنها باید ذکر و رعایت شود:

• شرایط قانونی و حقوقی
• هزینه‌ها، بودجه و شرایط پرداخت
• زمانبندی پروژه و مراحل اجرا
• مشخصات فنی و اجرایی پروژه
• مسئولیت طرفین پروژه در قبال انجام کار

نرم افزار حسابداری راز سیستم، امکانات تخصصی مختلفی برای انواع مشاغل از جمله پیمانکاری و کنترل مالی قراردادها طراحی نموده است. قابلیت‌ها و ویژگی‌های راز سیستم این امکان را به کاربران می‌دهد تا حسابداری پیمانکاری و کنترل مالی قراردادها را به سادگی و با بهترین روش‌ها انجام دهند. همچنین دریافت گزارشات تخصصی و مربوطه که از اساسی‌ترین نیازهای مشاغل است نیز درنظر گرفته شده است.